Tényleg ilyen rossz lett az adat?

Röviden összefoglalva: nem , hosszabban: dehogy nem:)
A használt lakások júliusi értékesítése 3,83 millió egység lett, ez 27,2%-kal kevesebb, mint a lefelé rivájzolt júniusi adat.
Az ábrán jól látszik, hogy a kínálat az égben, azonban a stimulusok által mesterségesen felpumpált árak még nem sokat korrigáltak déli irányban. Ha majd kiárazódnak az ingatlanpiacból az adókedvezmény és társai, amelyek vélhetően még lejjebb taszítják majd a keresletet és ezzel az árat is, akkor lehet mondani, hogy "húúúú", meg "még ilyet" ... de addig egy szót se, egészséges reakció, fogy a szufla.
Valószínűleg erre kell berendezkednünk, ahogy távozik a kormányzati puffer a gazdaságból, úgy hagyja el magát az összes mutató, akárcsak a Richmond Fed legutóbbi ipari termelési adata, amely még emelkedést mutatott, de már sokkal szerényebb üteműt a vártnál.
Koszorús költőnk szavaival búcsúzom mára:

Egy szónak is száz a vége,
Menjen a home price le délre!

Hány lakás áll üresen Kínában?

Elnézést kérek mindenkitől, hogy mostanában mindig kérdéssel kezdek, de ha egyszer kikívánkozik:)
Tehát?
A helyes válasz: 64,5 millió lakás, ami az egyik helyi áramszolgáltató statisztikájából bukott ki, miszerint ebben a 64,5 millió lakásban az utolsó fél évben zéró volt az áramfogyasztás!
Egyik múlt heti posztomhoz (Na, mi ez?) írta kommentként egy névtelen hozzászóló a következő kis szösszenetet:
"A kínai PSZÁF elrendeli az új banki stressztesztek készítését, olyan feltételezéssel, hogy mi lenne, ha a túlfűtött ingatlanpiacú városokban akár 60%-kal esnének a lakásárak."

A 64,5 millió üres lakás tudatában bátran üzenjük a kínai PSZÁF-nak, hogy semmi sem történne, maximum az árak elkezdenének a realitás felé mozogni:)
Jelenlegi tudásunk szerint Kínában 1,356 milliárd ember él, ebben a társadalomban van 64,5 millió üres ingatlan, ami körülbelül 200 millió ember lakhelye lehetne, ez durván 15%-os ráta a lakóingatlanok piacán ... és valószínűleg még egyszer ennyi üresen ácsorgó kereskedelmi ingatlan is van. Tehát összegezve; egy abszolút túlkínálati piacon, konstans áremelkedés mellett az a kérdés, hogy ez normális-e és, hogy ez ugye örökké tart?!
Ezzel kapcsolatban csak Besenyő K. I Sz. Istvánt tudom idézni, azaz Besenyő Kínai Ingatlan Szakértő Istvánt: nóóóóórmális????
A kínai PSZÁF egyébként vizsgálná azt is, a stressz tesztek keretében hogy miként gyakorolna hatást az építőipar háttérágazataira a nekik nyújtott hitelek visszafogása. Na, ebben már több a ráció, de szerintem itt is milliók sóhajtanának fel - főleg a padlóról éppen feltápászkodóban lévő ágazatok közül sokan - ha a kínai hitelből táplált, spekulatív réz, acél és egyéb ipari nyersanyag ára esésnek indulna.
Szóval hajrá kínai vezetés, tessék meglépni ezeket és mindenkinek jobb lesz:) Ahogy a mondás is tartja: "Egy mindenkiért ...

Újabb jelek utalnak a szigorításra

Naná, hogy Kínában.

A heti makroadatok jelentős része alátámasztotta azokat a félelmeket, amelyek a kínai gazdaságban eluralkodó inflációról szólnak. Februárban átlagosan 2,7%-kal drágultak a fogyasztói árak, míg az éves betéti kamat 2,25% az óriási országban.

Ez azt jelenti, hogy a kínai melósok által összekuporgatott és a bankbetétbe betett zsé negatív reálkamaton forog. Gondolom ennek nem nagyon örülnek, hogy a pénzük vásárlóereje folyamatosan csökken. Ilyenkor szokott jönni az, hogy a lét kiveszik a bankból és valami értékállóbba fektetik ... mondjuk ingatlanba, ami Kínába már amúgy is bőven a lufikategóriába tartozik - ennek meg a monetáris fegyelem őrei nem örülnek:)

Erre egy megoldás van; erősíteni kell a jüant, kamatot kell emelni!

Miért csodálkoznak?

Pár nappal ezelőtt a marketvacson volt egy jó cikk, ami arról szólt, hogy az überoptimista kormányzati várakozások ellenére - hogy most aztán tényleg itt van az ingatlanpiaci zuhanás alja és nem lesz több árverés - mégis csak nő a bajba jutott jelzáloghitellel rendelkezők tábora az USA-ban. Több, mint 11,3 millió jelzáloghiteles - ez a teljes állomány 1/5-e - van már víz alatt, azaz a lakására felvett hitel már nagyobb összegű, mint maga az ingatlan (negative home equity) és ami extrán elkeserítő az az, hogy a 11,3 millió kb. 10%-ának már 25%-kal magasabb a jelzálogtartozása, mint a birtokolt ingatlan értéke.

Az alábbi ábrán az MBB (Mortgage Backed Bond ETF) árfolyam alakulás látható, az szerintem egyértelmű, hogy ameddig a stimulus gőzerővel működött, addig nagyon komolyan vette a FED ezeket a cuccokat támasztva a piacot és felhúzva az árfolyamot, de sajnos a lé fogytán ...

A következő ábra pedig a hosszú távú treasury hozamokat hasonlítja össze a hosszú távú jelzálog kamatlábbal, ha az előbbi logikát továbbvisszük, akkor oda jutunk, hogy ha elfogy a pénz, amit a FED az állampapírok vásárlására fordít, akkor azoknak az árfolyama esni fog, tehát nő a hozam és ezért nőni fog a hozzá rögzített jelzáloghitelek kamatlába is.

Ez nem az a hír, ami megnyugtatja az amúgy is bajban lévő hiteleseket ... sőt inkább elgondolkodnak azon, hogy megéri-e nekik fizetni egy olyan hitelt, ami egyre drágább, miközben a jelzáloggal beterhelt ingatlan egyre csak veszít az értékéből.

Döntse el mindenki saját maga mit tenne ...

És akkor még a shade inventories -ről nem is beszéltünk a lakáspiacon. Ezek azok a lakások, amelyek egyelőre nincsenek az ingatlanpiacon, mivel a tulajok befektetési céllal vették ezeket, a hitelek tudják fizetni viszont amint lehet - ha az árak feljebb mennek - megszabadulnak majd tőlük. Az egy újabb öntés lesz majd.

Maradjunk Kínánál

Már csak azért is, mert újabb gyöngyszemre bukkantam az eszetlenség tengerében:)
Hétfőn Hong-Kongban a Sun Hung Kai Properties Ltd. eladott 900 lakást az általa fejlesztett Yoho "lakóparkban", aki megnézi a videót az meg fogja érteni, hogy miért tettem idézőjelbe a lakóparkot. Pár évvel ezelőtt a grínpíszesek ilyenek ellen tiltakoztak a nagyobb csirkekeltető farmokon, most meg embereket tuszkolnak ilyenekbe, illetve dehogy is tuszkolják őket, inkább szegény delikvensek állnak napokat sorba az értékesítési iroda előtt.

A hétfőn eladott lakások átlagos négyzetláb (square foot) ára 5.400 HKD volt, csak a tisztánlátás kedvéért ez 1.480.000 forintos négyzetméterárat jelent!!!

A lakások alapterülete 40 és 130 négyzetméter között mozog - ebből következik, hogy itt 60 guriga alatt nem nagyon osztanak kecót -, a lakópark egy órányi útra van a városközponttól ... mi ez, ha nem lufi?

Még egy utolsó puffogás ...

... Karácsony előtt a tegnap megjelent amerikai dzsídípí és lakáspiaci adatok láttán.

A használt lakások értékesítése novemberben 6,54 millió lakóingatlant tett ki, ugyanez a szám tavaly novemberben 4,54 millió volt, ami testvérek között is 44%-os emelkedés. Erre csúnyán be lehet longozódni, ha nem nézünk a számok mögé.

Az értékesítések 51%-át az első lakásvásárlók adták a már ismert adókedvezmények miatt és érdemes azt is megjegyezni, hogy a lakásárak tovább csökkentek (4,3%). Egy szó, mint száz ez nem egy egészséges ingatlanpiaci növekedést tükröző adat volt, sokkal inkább a stimulus miatti hirtelen megugrást, plusz a továbbra is pesszimista hangulatot lehetett kiolvasni a számokból.

Ugorjunk az ismét felülvizsgált GDP adatra ... az első olvasat 3,5 volt, majd ezt hozták le 2,8-ra és ebből maradt - írd és mond - 2,2%!!!

Jövőre kiderül majd az is, hogy tulajdonképpen az előjel sem stimmelt:) ... és ezekre az adatokra veszik meg folyamatosan a piacot, hiába:

"Az író az emberi elme mérnöke." (Sztálin)

Tobin Tax

Ismét terítéken az adó, ami James Tobin-ról kapta a nevét.

Az úriember a Nixon utáni időkben felszámolta az arany standard rendszert és adóval kívánta kedvét szegni a kibontakozó nemzetközi devizaspekulációnak.

Az adó mértéke nem eget rengető, 0.1% körül mozgott, viszont a mai high frequency trading időkben ez nagyon tudna fájni egy-két day tradernek és nem utolsó sorban egy-két nagy, amerikai kereskedelmi bank sajátszámlás részlegének.

A tú-big-tú-félnek(=bad bank) titulált bankok aranykora lassan leáldozóban van, hiszen a jövő év végéig nagy valószínűséggel bekövetkező kamatemelés alávág trading profitoknak és az ingatlan-portfoliónak is. Az ingatlanárak további esésével pedig még több lakástulajdonos kerül víz alá ... ami még több ingatlan árverést jelent, amit sajnos támogat az az érv is, hogy a legpesszimistább stressz teszt is maximum 10,5%-os munkanélküliséggel számol (és valljuk be, hogy azért még nem vagyunk túl a nehezén).

A halmozódó veszteségeknek pedig csak egy kimenetele lehetséges ... igen-igen egy második John McClain féle mentsük meg a világot, adjunk még egyszer trilliókat az adófizetők pénzéből a felelőtlenül gazdálkodó és hibáikból mit sem tanuló tú-big-tú-fél bankoknak.

Itt jön képbe a Tobin Tax, ha már úgyis meg kell őket menteni és úgysem lehet őket leállítani az überrizikós high frequency tradingről, akkor legalább dobjanak valamit a közösbe (gyk. adózzanak).

Természetesen rögtön volt pár ellenérv a szivarzsebben, mint például, hogy ez majd elapasztja likviditást a világban és a globális gazdasági rendszer hatékonyságát csökkenti bla-bla-bla ...

Forrás: American Banking News

Riogat a Deutsche bank is!

A német óriásbank szerint a recesszió végére (még nincs vége?:) az amerikai lakástulajdonosok fele víz alá kerül, azaz nagyobb hitel lesz a nyakukban, mint amennyit a jelzálogként bevont ingatlan ér.
Számszerűsítve ez azt jelenti, hogy 2011 első negyedévében a víz alá került hitelek száma elérheti a 25 milliót, ami a 48%-os részarányt jelent a teljes hitelállományhoz képest. A lakásértéket meghaladó jelzáloghitelek jelenlegi (március végi adat) aránya 26%, avagy 14 millió ingatlan.
A további ingatlanáresés - ami az elemzők szerint átlagosan 14% körül alakulhat - tovább mélyítheti a recessziót, mivel erőteljesen visszafogja a fogyasztást és még több adóst kényszerít arra, hogy feladja ingatlanát és a bank jóindulatára (???) hagyatkozzon.
A gazdasági kihívások miatt bedőlők mellett van egy olyan rétege is a hitellel rendelkezőknek, akik stratégiai default-ra játszanak, ahogy azt már egy korábbi írásomban megosztottam a nagyérdeművel.
Egy a WSJ által közölt tanulmány szerint, amint egy adott ingatlan értékének és a felvett hitelnek a különbözete meghaladja a 10%-ot – negatív irányban - az adósok egy része a fizetésképtelenség mellett dönt, 15% után ez a jelenség kezd tömegessé válni. Ha ez eléri, vagy meg is haladja az 50%-ot, akkor már a háztartások 17% áll ki a hitel mögül.Ez még nem minden, mivel létezik egy multiplikációs hatás, amit szociális ismérvek motiválnak, azaz, ha az adott környéken magasabb az ingatlanadósok bedőlésének a száma, vagy többen is a „stratégiai default”-ra játszanak, akkor ott a szorult helyzetbe jutó adós is könnyebb lelkiismerettel áll odébb. (Freddie Mac fizetésképtelenségi ráta, 2009. június 29.)
A legrosszabbul azon régiók lakosai járhatnak, akik a legtöbbet profitáltak a korábbi bőségből - így Fort Lauderdale, Miami, Florida, Merced, Modesto, California és Las Vegas -, ezekben a régiókban a 90%-ot is elérheti a lakásértéket meghaladó jelzáloghitelek aránya.

Jó merülést, palackot nem otthon hagyni!

Nőttek a lakásértékesítések

Az új lakóingatlanok értékesítése 11%-kal száguldott júniusban, tudósított a jó hírről a Bloomberg. A legnagyobb növekedés volt ez az utóbbi 8 évben, így az értékesítések száma elérte a 384.000 ingatlant.
Ha ezt a „hihetetlen emelkedést” történelmi távlatba helyezzük és az új lakóingatlan értékesítés mellé odabiggyesztjük a megkezdett családi házépítések számát és a lakóingatlan beruházások arányát a GDP-hez mérve, akkor láthatjuk, hogy a korábbi csúcsaikat, illetve mélypontjaikat közel egyszerre érték el.

A chart elég meggyőzően mutatja, hogy az ingatlanpiaci alj kialakulóban van, azonban semmit sem mond az árakról.
A következő ábra ehhez nyújt támpontot, ami a Case-Shiller lakásár indexszel és az előzőleg már használt GDP arányos lakóingatlan beruházással dolgozik.

Igaz, hogy a Case-Shiller adat csak 1987-ig nyúlik vissza, de az üzenet egyértelmű és valószínűsíthető, hogy ismét a következő lesz a forgatókönyv; az indikátoraink sokkal hamarabb fognak aljat kialakítani és esetleg növekedni, mint a lakásárak.
Sajnos GDP-re és a foglalkoztatásra kifejtett hatása miatt elsősorban a ingatlanpiaci indikátorokat használják a legtöbben, hogy definiáljanak egy esetleges aljat, viszont az ingatlanárak legalább ennyire fontosak, ha nem fontosabbak, gondoljunk csak bele a drámaian tovább eső lakásárak még több jelzáloghitel adóst gondolkoztatnak el azon, hogy vajon érdemes-e tovább fizetniük a hiteleik törlesztő részleteit, ha az ingatlanaik értéke a kölcsönök összegének már csak a töredékét érik … még több hitelbedőlés … még több árverezés … további nyomás az ingatlanárakon és kisebb kereslet az újlakások iránt.

United States of (Housing)Assets

A fenti ábra a GDP és az amerikai lakóingatlanok értékének alakulását mutatja. A grafikonok 1965 körül kezdték elveszíteni a lineáris jellegüket és egyre inkább exponenciálissá változtak.
A két változó közti szoros kapcsolat nem a véletlen műve, hiszen az USA-ban a növekvő ingatlanár volt a megnövekedett vásárlóerő legfőbb forrása, amely fűtötte a GDP emelkedést.
1980-ra az ingatlan áremelkedés mértéke maga mögött hagyta a GDP-t, 2000-től pedig a nagy 40 éves expanzió utolsó vágtájába kezdett.
De kanyarodjunk vissza a történet elejéhez; amely a ’60-as évekre nyúlik vissza, amikor amerika éppen Vietnámban osztotta az igazságot és ezzel párhuzamos otthon egy jóléti forradalmat hirdetett meg, számos programmal támogatva. Ekkor kezdődött a dollár leválása az arany standard rendszerről, ami hivatalosan 1971. augusztus 15-én következett be, ezután már a FED számolatlanul nyomtathatta a zöldhasút. Ez az 1960 évek alacsony kamatszintjével létre hozta a valaha tapasztalt legnagyobb eszközbuborékot.
Az amerikai állampolgárok számára a lakásuk nem csupán tetőt jelentett a fejük felett, hanem a jólétük forrását – ahogy azt korábban már írtam, minden egyes dollárnyi lakásérték növekedésből 20-30 centet vettek ki jelzáloghitelek formájában és fogyasztották el.
A következő ábra is ezt szemlélteti, jól látható, hogy 2001 körül szakadt el a cérna, amikor a recesszió után az USA jegybankja alacsony kamatokkal támogatta a hitelfelvételt, még tovább inflálva a lakóingatlanok értékét.

A világ legnagyobb és legrobosztusabb gazdasága tulajdonképpen nem volt más, mint egy gigantikus ingatlanpiaci buborék.
A buborék kidurranásával lehet, hogy véget ért egy korszak … az USA dominanciájának a korszaka.

Forrás: Housing Bubble Bust

Ismét az eszenpí!

Az S&P hétfőn ismét lerontotta a kockázatosabb amerikai jelzálogpapírokra kalkulált veszteség előrejelzését. A 2005-ös subprime hitelek esetében ez 14%-os veszteség szintet jelent a korábbi 10,5%-kal szemben. 2006-ból származó hitelek esetében ez az arány elérheti a 32%-ot (előzőleg 25% volt), míg a 2007-es hitelek esetében a 40%-ot (korábban 32% volt)!!!
A 2005-ből származó Alt-A (Alternative A-paper, amelyek kockázati szempontból a subprime és az „A” besorolású prime hitelek közé esnek) papírok esetében a veszteség előrejelzés 10%-ra emelkedett 7,75%-ról, míg a 2006-os Alt-A besorolású hitelek veszteség mutatóját 22,5%-ra rontották a korábbi 17,3%-ról. A legrosszabb helyzetben itt is a 2007-es kibocsátású papírok vannak, mivel ezeket 6% ponttal 27%-re rontotta az S&P.
További érdekesség, hogy David Wyss (S&P vezető közgazdásza) szerint a lakásárak további 5-7%-kal fognak csökkenni a 2006-os csúcshoz képest mielőtt stabilizálódna a piac. Ezzel együtt a lakóingatlanok piacán az átlagos áresés elérheti majd a 37%-ot!!!
Ezekhez a bejelentésekhez hozzászokhattunk az elmúlt 1-2 évben, de azért valami mégis csak elgondolkodtató; az előrejelzéseiket akkor szokták megváltozatni ezek a cégek, ha valamelyik változó a modelljükben lényegesen módosul, illetve olyan új, eddig nem kalkulált tényezők kerülnek a képbe, amiket eddig kifelejtettek az Excel-ből.

Mivel az S&P a régi híreket már beárazta, így felmerül a gyanú, hogy a green shoot-os porhintés csak kamu volt, amíg a nagyok (bankok) összeszedték magukat és most ismét jöhet majd a valós irány … és ehhez megvannak az új (rossz)hírek is:(

Még egy indok …

… arra, hogy távolabb van még a lakáspiacon a stabilitás. A következő ábra az új és a használt lakások értékesítésének korrelációját mutatja be.


Jól látszik, hogy az 1975-től 2006-ig terjedő időszakban gyakorlatilag teljesen együtt mozgott a két mutató, korrelációjuk: 0,944 volt. Aztán 2006-tól elszabadultak az indulatok – lakáspiaci boom – és az új lakásértékesítések kilőttek esélyt sem adva a használtaknak, ennek eredményeként korrelációjuk visszaesett 0,876-ra (1975-2006-os időszakra).
Majd következett a sokk és a teljes összeomlás az új lakások piacán, ami miatt a kettejük közti különbség óriásira nőtt (gap).
Éppen ezért érthetetlen, hogy sokan miért csak a használt adatokat nézik, hiszen egy ország ingatlanszektorának (gazdaságának) prosperitását nem, a lefoglalt, jelentős diszkonttal tovább adott ingatlanok számában kell mérni, hanem az újonnan építettek számában (mivel az építőipar jelentős, szerteágazó kapcsolatokkal rendelkezik a nemzetgazdaság egyéb szektoraival).

Forrás: Calculated Risk

Amerikai lakáspiaci adatok

Pár érdekesség a tegnapi lakáspiaci adatokról:

- az eladatlan lakások száma 3,8 millió (-3,6%) volt május végén,
- az átlagos értékesítési idő 9,6 hónap, ami 10,1-ről jött vissza,
- az árak (medián) 16,8%-kal estek,
- a családi házak értékesítési árának mediánja 172.900 USD volt, ez 16,1%-os csökkenés év/év alapon,
- a lefoglalt ingatlanok aránya 33%-ot tett ki az összértékesítésből, míg ugyanez az arány az előző hónapban 45% volt.

Még egy fontos dolog: a szezonalitás, elmondható, hogy minden évben januártól fokozatosan emelkedő értékesítési aktivitást tapasztalhatunk a lakáspiacon, ez főleg az amerikai családok miatt van, akik iskolakezdésig szeretnék abszolválni a költözéssel járó problémákat.

Az ábrán jól látható, hogy noha javulnak az értékesítések, azonban ez inkább a szezonalitási hatásnak tudható be – sajnos meg sem közelítik azt a szintet, amit ettől az időszaktól elvárnánk-, mintsem a „bottoming”-nak.
Érdekes megnézni az értékesítések szerkezetét is, hiszen inkább az első lakást vásárló ügyfelek mozgolódnak erőteljesebben és ők inkább az alsó kategóriás, olcsóbb ingatlanokat vásárolják. Ebben a szegmensben már jobban elképzelhető, hogy a közeljövőben eléri a piac az alját, figyelembe véve a folyamatos keresletet – első lakást vásárlók + befektetők – és az áresés dinamikájának csökkenését.
A felsőkategóriás ingatlanok „készletét” nehezebb becsülni, mivel a tulajdonosok egy része még kivár a piacra lépéssel, amíg a gazdaság valamennyire magára talál és az ingatlanpiac újra fellendül.

Összességében … messze még a vége!

Forrás: The Big Picture