A legvidámabb Barack

L.u. 1-ben (Lehman Után), miután minden too-big-to-fail delikvenst kimostak a szarból segítettek talpra állni és még nagyobb mamuttá fejlődni, az amerikai kormányzat vigyázó tekintetét a lakáspiacra szegezé:)
Az elmúlt egy évben a kormányzat jelentős intervenciókat hajtott végre a lakóingatlanok piacán, annak gyakorlatilag valamennyi fázisába belenyúlva és túlbiztosítva azt. Tény, hogy tavaly óta a felvett lakáshitelek 80%-a így, vagy úgy de az amerikai kormány támogatását élvezi, természetesen az adófizetők pénzéből.

A Federal Housing Administration (FHA) olyan hiteleket biztosít, amelyek mindössze 3,5%-os letéttel lettek megvásárolva a nem túl tőkeerős polgárok által. Mivel a csúnya lakáspiac nem olvassa a FED elemzéseket, vagy ha olvassa őket, akkor nem vesz róluk tudomást, így mostanra számtalan adós került víz alá és a lakásuk ára már csak 70-80%-a a felvett hitelnek. Emiatt aztán júniusban már az FHA által biztosított hitelek 7,8%-a jegyzett 90 napon túli késedelmes fizetést (hiteltörlesztést), vagy dőlt be, míg tavaly ez az arány „csak” 5,4% volt.
A növekvő számú lakáshitel bedőlések felzabálták az FHA cash állományát, de mivel az amerikai törvénykezés úgy döntött, hogy fenn kell tartani az ilyen hasznos tevékenységet végző intézményeket, így a kormányzat is egyre gigantikusabb összeget öl bele:)

Az FHA jelenleg 560 milliárdnyi jelzáloghitel mögött áll ott, mint garantőr!
Itt jön a képbe a Ginnie Mae, aki kötvény trancheket készít az FHA által garantált hitelekből, biztosítja a biztosított hitelekből született kötvényeket - egész pontosan a kötvények vevőit biztosítja afelől, hogy ha az értékpapírosított hitel be is dől, attól még az abból származó cash flow (kamat és tőketörlesztés) háborítatlan marad - és eladja őket. A Ginnie idei év végére várt jelzálogkitettsége 1 trillió dollár körül tetőzik majd, így elmondhatjuk, hogy az USA-ban kibocsátott jelzáloghitelek 90%-a az FHA, Ginnie, Fannie, vagy a Freddie féle négyes oltalma alatt áll.
A mindig, minden ellen ágáló bankok viszont feltűnően hallgatnak, sőt tolonganak – 8500 pénzügyi intézmény megközelítőleg 113,5 milliárdnyi kötvényt tart a könyveiben (vs. 41 Mrd tavaly) - a Ginnie által kibocsátott kötvényekért.

Az ok elég egyszerű; a bezsákolt Ginnie kötvényekkel teszik egészségesebbé a könyveiket, mivel a szövetségi banki tőkére vonatkozó szabályok az ilyen (duplán) biztosított értékpapírokat kockázatmentessé nyilvánították és a kockázati súlyuk éppen ezért 0%. Ez praktikusan annyit jelent, hogy a bankoknak ezek után a papírok után nem kell tartalékot képezniük az előre látható veszteségek fedezésére (csak érdekesség képpen a Fannie-Freddie páros által jegyzett papírok kockázati súlya: 20%).
Ez a húzás a bankok részéről nem jelent érdemi megoldást a kockázatos eszközeikre nézve (nem javítják érdemben őket, vagy távolítják el végleg), de így csökkentik kockázati szorzóval súlyozott eszközeik arányát a teljes eszközállományon belül.
Az Obama kabinet tehát eldöntötte, hogy még a kormányzási ciklus elején talpra pofozza az ingatlanpiacot kerül, amibe kerül ... és ők lesznek a legvidámabb Barack:)

Forrás: The Wall Street Journal

Freddie Mac fizetésképtelenségi ráta

Az ábra a FM családi házakra számolt fizetésképtelenségi mutatóját, illetve a munkanélküliségi rátát szemlélteti. Úgy gondolom, hogy különösebb kommentárt nem kel fűznöm az itt látottakhoz.
Az azonban elmondható, hogy a fizetésképtelenségnek számos oka lehet, mégis az egyik legjellemzőbb a negatív „home equity”, amikor is a fedezetként szolgáló ingatlan értéke kevesebb, mint az ingatlanra felvett, fennálló hiteltartozás összege.
Egy a WSJ által közölt tanulmány szerint, amint egy adott ingatlan értékének és a felvett hitelnek a különbözete meghaladja a 10%-ot – negatív irányban - az adósok egy része a fizetésképtelenség mellett dönt, 15% után ez a jelenség kezd tömegessé válni. Ha ez eléri, vagy meg is haladja az 50%-ot, akkor már a háztartások 17% áll ki a hitel mögül.
Ez még nem minden, mivel létezik egy multiplikációs hatás, amit szociális ismérvek motiválnak, azaz, ha az adott környéken magasabb az ingatlanadósok bedőlésének a száma, vagy többen is a „stratégiai default”-ra játszanak, akkor ott a szorult helyzetbe jutó adós is könnyebb lelkiismerettel áll odébb.
Ha még a legfőbb fizetésképtelenségi érvet, a munkahely elvesztését is hozzávesszük, akkor könnyen elképzelhető, hogy a kékkel jelölt görbe még meredekebb lesz.


Forrás: Calculated Risk